Что такое вторичка от застройщика

Вторичка от застройщика – это квартиры или нежилые помещения, которые ранее были проданы покупателям, но затем вновь поступили в продажу через застройщика или его филиалы. Такие объекты могут быть выставлены на рынок по различным причинам, например, из-за изменений в личных обстоятельствах собственников или необходимости финансирования новых проектов.

Покупая вторичное жилье, важно учитывать, что оно может иметь свою историю: предыдущие владельцы могли проводить ремонт, а также стоит обратить внимание на юридические аспекты, такие как наличие обременений. Тем не менее, застройщик может предложить более высокую степень надежности и гарантии по сравнению с частными продажами.

«Новая вторичка»: безопасная покупка, за которую придется заплатить больше

Клиенты все чаще обращают внимание на так называемую «новую вторичку». Потому что сделки с такой недвижимостью действительно считаются более безопасными, но цены на квартиры выше. Компания Новострой-СПб объясняет, что означает выражение «новая вторичка», в какой момент дом перестает считаться новым и стоит ли приобретать такое жилье.

Когда же можно назвать дом «новой» «старой»?

После прохождения домом Госкомиссии и регистрации права собственности, он автоматически перестает быть новостройкой и становится «вторичным жильем».

С юридической точки зрения, это уже так называемая «новая вторичка». Но для потенциальных покупателей, это не имеет значения, так как категоризация на недавно построенные «новые» здания и «старый фонд» очень прочно укоренилась в их сознании.

Невозможно установить четкие временные рамки здесь. Однако большинство потребителей считает "новой вторичкой" жилье, построенное не более 5 лет назад.

Если руководствоваться этим принципом, то в Петербурге это около 17 миллионов квадратных метров, а в Ленинградской области — около 11 миллионов. Это не так много по сравнению с общим числом порядка 110 миллионов квадратных метров в Петербурге, сообщает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (включая компании RBI и "Северный город").

Если же взять за основу дома, сданные в эксплуатацию в последние 10 лет, — то они составят около 40% всего предложения на вторичном рынке Петербурга и его пригородов, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".

Однако, если клиент ждать завершения строительства дома, то он скорее всего выберет квартиру в новом жилом комплексе. Причины такого выбора включают в себя выгодные цены на ранних этапах строительства, высокое качество отделки, улучшенную благоустройство дворов и интересные планировочные решения.

Почему жилье теряет статус "новой вторички" и становится просто вторичным спустя 5 лет? Это происходит потому, что за это время может измениться управляющая компания, соседи могут несколько раз смениться, а признаки износа общедомового имущества становятся заметными, — объясняет Валерий Елисеев, заместитель директора по продажам компании "Строительный трест".

Если рассматривать жилье массового спроса, то только после 60-70 месяцев эксплуатации его цены начинают падать, при условии построенной инфраструктуры или медленного развития окружающей инфраструктуры.

Согласно Ольге Ульяновой, директору департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», категорию "новой вторички" можно отнести к домам, построенным с 1991 года, когда начали появляться индивидуальные проекты и применяться монолитная технология.

Сжатые сроки о вторичном жилье рассказывает Роман Кучевский, генеральный директор Glorax Development. Он считает, что квартиры, на которые получено право собственности в построенных и сданных домах за последние 3 года, являются "новой вторичкой".

Эксперт отмечает, что рынок недвижимости в Санкт-Петербурге активно развивается, и дома, сданные 5-6 лет назад, уже уступают новым предложениям по всем параметрам. Он уточняет, что эти дома начали строить 7-8 лет назад, а прошло уже 9-10 лет с момента создания проекта. Он отмечает, что это был другой рынок с другими стандартами продукции, ограниченным предложением и малой конкуренцией.

Два типа собственников

Основное различие между «вторичным» и «первичным» жильем заключается в том, что у вторичного жилья уже есть оформленное право собственности. После того, как дом сдан, квартиры в нем уже нельзя продавать по ДДУ. Собственником может выступать как компания-застройщик, так и физическое или юридическое лицо.

В зависимости от собственника, существуют два варианта: если собственник — застройщик, то квартира будет продолжать считаться «первичкой», даже спустя много лет. Это происходит потому, что покупатель становится ее первым владельцем, рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж в компании "Отделстрой". Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию у застройщика остаются в продаже большие двух- и трехкомнатные квартиры. Это серьезная покупка, и клиенты хотят увидеть ее лично.

Если собственником является частное лицо, которое приобрело квартиру у застройщика, то это жилье будет считаться "новой вторичкой". Даже если первый покупатель не успел в ней пожить или покупал ее с инвестиционными целями.

Иногда у покупателей меняются жизненные обстоятельства или им попадается совсем плохая квартира. Например, в Девяткино, Мурино. Многие клиенты, купившие квартиру там, не могут там жить и пытаются ее продать, чтобы переехать, — говорит эксперт.

«Свежепостроенные квартиры в новых домах становятся весьма привлекательным и надежным приобретением для покупателей: понятные условия сделки, единственный собственник, отсутствие задолженностей и юридических проблем: нет никакой предыстории, ошибок в приватизации, скрытых прав третьих лиц. Новое жилье активно кредитуется банками, оно пользуется спросом как залоговый объект, имеется широкий выбор ипотечных программ на любой вкус, различные субсидии, материнский капитал, военная ипотека. Приобретение квартиры от застройщика — это идеальный вариант сделки»
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Чья победа: первичное или вторичное жилье

Что сейчас предпочитают покупатели — строящееся жилье, потому что оно дешевле, или все же сданное, так как в условиях «переходного периода» рынка недвижимости не хотят рисковать?

Здесь нет однозначного ответа и быть не может. Процесс покупки квартиры занимает много времени. При выборе недвижимости учитывается множество факторов, и невозможно предсказать, какие из них будут решающими для каждого конкретного клиента.

"Новые проекты более технологичные, современные и хорошо продуманные во всех классах жилья. Преимущества "новой вторички" в том, что туда можно переехать сразу после покупки. Для некоторых покупателей этот фактор оказывается более важным", — считает Роман Кучевский.

Однако в какой-то момент в 2019 году рынок почувствовал конкуренцию. Покупателям захотелось больше уверенности: у многих были опасения, связанные с переходом строительной отрасли на эскроу-счета, и этот фактор стал важным для вторичного рынка.

Стоимость жилья начала увеличиваться: за семь месяцев 2019 года средняя цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья выросла на 9%, в то время как на первичном рынке этот показатель составил 6%. В настоящее время ситуация стабилизировалась, и все уже привыкли к новой реальности, поэтому счета в эскроу уже не вызывают беспокойства у потребителей, утверждает Вера Сережина.

«Новые объекты на вторичном рынке скорее конкурируют с проектами, которые уже находятся на завершающих стадиях или готовы к сдаче. Пока мы все еще работаем в условиях, когда большая часть жилья реализуется до того, как объект поступит в эксплуатацию»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга в ГК "Полис Групп"

Цена вопроса

Если говорить о ценах, то, разумеется, стройка или объект на начальных этапах развития всегда будут более выгодными по сравнению с уже построенными зданиями, находящимися в эксплуатации.

Стоимость квартир от застройщика в сданных корпусах в рамках одного проекта, как правило, будет на 15-25% выше, чем в строящихся. Это зависит от различных факторов: класса и ликвидности проекта в целом, его этажности, популярных метражей.

Если говорить о вторичном рынке и о проектах, которые были сданы, скажем, 5 лет назад, то там цены устанавливаются собственником жилья и не всегда имеют рыночное обоснование.

Они могут быть как значительно выше (например, из-за дорогого ремонта), так и ниже, чем в строящихся жилых комплексах в той же локации (например, если человеку необходимо максимально быстро продать квартиру), считает Ольга Трошева.

Также ценовая «вилка» зависит от конкуренции среди застройщиков в данной локации. Есть дома, квартиры в которых на рынке появляются очень редко, при этом они ценятся высоко, но не включаются в общую статистику.

Сравнивать сложно не только из-за различий в отделке новых и старых проектов, но и из-за применения более современных технологий в новых постройках. По словам Веры Сережиной, из-за этого старые дома могут оказаться дешевле, чем только что построенные.

«Цены на квартиры на первичном и вторичном рынке тесно связаны друг с другом. Однако преимущества приобретения жилья в новом доме очевидны — это не только морально не устаревшее жилье с современными системами безопасности, но и физически новое жилье с инновационными архитектурными решениями».

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

А также юридические аспекты сделок с недвижимостью

Иногда застройщик предлагает возможность приобретения квартиры по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). Это происходит в случаях, когда невозможно использовать ДДУ из-за уже построенного дома, а обычный договор купли-продажи пока не может быть заключен из-за необходимости сначала оформить жилье в собственность.

Этот процесс может затянуться на полгода. Для покупателя это называется «мертвым периодом», который не представляет для него серьезной проблемы. Единственное неудобство заключается в том, что не все банки предоставляют ипотеку по ПДКП, но это зависит от застройщика и объекта. По словам Николая Гражданкина, как только будет оформлен документ о праве собственности, квартира будет продана по основному договору купли-продажи.

Однако, обеспечивает ли ПДКП безопасность проводимой сделки? О юридических нюансах рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Если квартиры в доме изначально продавались с соблюдением требований 214-ФЗ, то есть по договорам долевого участия (ДДУ), то передача права на получение достроенных объектов должна производится на основании договора уступки, который подлежит обязательной государственной регистрации, как и ДДУ. Если же квартиры продают по ПДКП – это должно вызывать вопросы, поскольку может означать привлечение денежных средств для строительства с нарушением требований 214-ФЗ, без предусмотренных законом гарантий прав дольщиков».

При покупке квартиры или любого другого объекта недвижимости по ПДКП, нужно помнить, что это не предполагает передачи денег продавцу в соответствии с 214-ФЗ. Однако на практике это часто нарушается, и если деньги уже были переданы, а квартиры все еще нет, могут возникнуть проблемы с их возвратом или взысканием.

Что касается рисков, связанных с завершением строительства, их фактически не существует, поскольку дом на этой стадии обычно доведен до 100% готовности. Однако, если речь идет о долгострое или корпусе, который долго не проходит Госкомиссию, это может указывать на существенные недостатки строительства, требующие много времени и денег на исправление, которые застройщик может и не иметь.

Проблема заключается в том, что для потенциального покупателя квартиры практически невозможно получить точную информацию об этом. Процесс регистрации права собственности на жилье начинается только после прохождения Государственной комиссии, введения дома в эксплуатацию, заключения основного договора купли-продажи с застройщиком и составления акта приема-передачи квартиры. ПДКП не является достаточным основанием для регистрации права собственности в соответствии с установленным порядком.

Новостройка или "вторичка": что лучше приобрести?

Один из основных вопросов, с которым сталкиваются многие желающие приобрести недвижимость, связан с выбором между новостройкой и "вторичным" жильем. Сложности выбора возникают, если цены на оба вида квартир практически не различаются. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому покупка недвижимости требует ответственного подхода, учитывая, что стоимость некоторых из них достигает сотен тысяч долларов.

Что лучше: новостройка или "вторичное" жилье?

Первичное жилье — это недвижимость, которая ранее не была оформлена на кого-либо. Фактически, как первичное жилье часто продают квартиры, которые еще даже не построены.

Необходимо отметить, что законом №214-ФЗ устанавливаются правила для продажи квартир в зданиях, которые только находятся в процессе строительства или только планируются к постройке. Согласно этому закону, застройщик обязан завершить строительство здания и ввести его в эксплуатацию, передав покупателям квартиры (как объекты строительства), обусловленные договором.

После того, как здание будет введено в эксплуатацию, будет подписан акт приема-передачи объекта. В этот момент покупатели должны будут зарегистрировать своё право собственности на квартиру в новом здании. После получения свидетельства о государственной регистрации, статус жилья автоматически изменится с первичного на вторичное.

Что такое «вторичное жилье»?

Вторичное жилье — это жилое помещение, которое принадлежит кому-то, являясь собственностью как физического, так и юридического лица. При этом это могут быть как приватные квартиры, так и муниципальное или государственное жилье. Но все они относятся к категории вторичного жилья. Даже если квартира была построена всего полгода или год назад, она все равно считается вторичным жильем, несмотря на свою новизну. Поэтому сложно сразу сказать, что лучше: новостройка или "вторичка", ведь оба варианта могут быть абсолютно новыми.

Что касается муниципального жилья, люди могут проживать там по договору социального найма. У них может и не быть свидетельства о государственной регистрации, но их жилье все равно считается вторичным, так как они не являются единственными собственниками — собственником все равно остается муниципалитет.

Критерии для сравнения обоих типов квартир

Цена. Когда речь идет о "первичке", то здесь существует закономерность: стоимость за квадратный метр жилья зависит от этапа строительства объекта. На самом раннем этапе стоимость квадратного метра будет низкой, и это основное преимущество первичного жилья. Цена "вторички" всегда выше, и эту фиксированную цену никак не сбить.
Сроки. При покупке вторичного жилья можно въехать в него сразу после заключения сделки. Но с "первичкой" так нельзя. Если покупатель заключает сделку и приобретает жилье на этапе рытья котлована, то придется ждать еще около двух лет. Если заключить сделку на этапе завершения строительства, то цена за квадратный метр будет выше, но зато ждать придется всего около трех-четырех месяцев.
Приобретение недвижимости. При приобретении жилья в новостройке оно обычно продается в черновой отделке, что требует дополнительных затрат на ремонт, закупку строительных материалов, техники и мебели. В то время как на рынке вторичного жилья часто встречаются квартиры уже с выполненным ремонтом. Хотя этот ремонт может быть старым или не слишком качественным, такая квартира достаточно пригодна для проживания. Поэтому важно учитывать дальнейшие инвестиции при выборе жилья.
Выбор. Рынок вторичного жилья предлагает более широкий выбор и больше вариантов для покупки. Как правило, самые привлекательные квартиры в новостройках продаются еще на стадии строительства, в то время как к концу застройки в продаже остаются менее привлекательные варианты.
Для получения прописки необходимо иметь либо свидетельство о регистрации права собственности, либо родственника, зарегистрированного в муниципальном жилье. Прописаться в новостройке невозможно.
При инвестировании на стадии котлована возможно прибыль до 30% годовых, если строительство пройдет без отсрочек. Стоимость вторичного жилья зависит от рыночных факторов и может изменяться, однако сдавая квартиру в аренду, можно заработать при условии высокой стоимости и благоприятного района.
Ипотека. Приобретение жилья в ипотеку может быть как в «вторичке», так и в новостройке. Однако ипотечное кредитование новостроек сопряжено с рядом сложностей. Банки избегают выдачи кредитов на покупку квартир, которые еще не построены из-за риска недостройки. Возможно, только один или несколько банков согласятся выдать такой кредит, но при этом условия могут быть невыгодными. Обычно ставка по ипотеке на первичное жилье на 2-3% выше по сравнению со ставкой на вторичное.
Юридическая чистота. Приобретая новое жилье, можно быть уверенным в его полной юридической чистоте. Ведь в нем еще никто не жил, и новый владелец становится его первым обладателем. В то время как квартиры на вторичном рынке имели своих предыдущих владельцев, иногда нескольких, и часто неизвестно, кем они были и что делали в данной квартире.

Потенциальные риски

Приобретение квартиры в новостройке на стадии строительства может нести определенный риск, так как строительная компания может обанкротиться, и строительство не будет завершено. В этом случае покупатели могут не смочь вернуть свои деньги. Предсказать подобную ситуацию практически невозможно. Опыт показывает, что компании, занимающиеся строительством, довольно часто не соблюдают сроки сдачи готового жилья, и покупатели бессильны в этой ситуации.

Конечно, правительство пытается минимизировать данный риск, рассматривая законы о обязательном страховании застройщиков от банкротства. Однако даже при наличии таких мер, риск все равно остается, и штрафы за задержку не всегда останавливают застройщиков от затягивания сроков. При выборе между покупкой квартиры в новостройке и "вторичном" жилье, важно помнить об указанных рисках. В случае, если застройщик пользуется хорошей репутацией и обладает авторитетом, риск покупки у него жилья значительно уменьшается.

Однако на рынке вторичного жилья также существуют определенные риски. Они связаны с заключением договора купли-продажи, который впоследствии может быть оспорен в судебном порядке после того, как все средства были уплачены покупателем. Возможны ситуации, когда появляются третьи стороны с законным правом собственности на недвижимость.

В таких случаях договор купли-продажи может быть аннулирован, а сделка будет признана недействительной. В результате вы рискуете остаться без вложенных средств и квартиры. Тем не менее, все эти риски можно уменьшить, обратившись к опытному юристу, но его услуги могут быть довольно дорогими.

Плюсы новостроек

Они строятся из современных материалов, что подразумевает их повышенную надежность и долговечность.
Они отличаются хорошей планировкой и практически всегда являются просторными.
Планировка выполнена с удобством и соответствует современным стандартам.
Лестничные площадки и подъезды чистые и просторные.
Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
Счетчики на воду и газ установлены в каждой квартире.
Лифты работают, а в некоторых домах даже есть грузовые лифты.
Есть подземная и внутридворовая парковка.

Все эти преимущества небольшие по сравнению с основным плюсом — ценой. Самую большую популярность первичному жилью обеспечивает стоимость. Если приобретать такую квартиру на этапе строительства, то квартира в новостройке может обойтись на 30 % дешевле, чем аналогичная квартира на вторичном рынке жилья. То есть если условно хорошая "вторичка" стоит 100 тысяч рублей (это пример), то такая же "первичка" обойдется всего в 70 тысяч. Единственный недостаток — ее придется ждать около года, а то и двух.

Жилая площадь и повышенный уровень безопасности

Одним из основных аргументов в пользу выбора новостройки является большая жилая площадь. Современные проекты предусматривают увеличенную площадь для жильцов. Например, в новых панельных домах серии П-44Т в России минимальная площадь одной квартиры составляет 38 квадратных метров. В то время как в старых панельных домах площадь однокомнатной квартиры может быть всего 30-33 квадратных метров. Это был стандарт на момент строительства старых домов.

Если вы все еще не можете определиться, что лучше — «вторичка» или новостройка, то вот вам еще один аргумент: в новостройках соблюдаются новые требования безопасности, используются новейшие технологии и материалы. Кроме того, есть гарантия на определенные элементы: потолок, инженерное оборудование, стены и окна. Если в течение пяти лет жилец столкнется с проблемами, не связанными с неправильной эксплуатацией жилья, то он может обратиться к застройщику и потребовать устранить недоработку, а также получить компенсацию за причиненный ущерб.

Юридическая чистота жилья

При выборе между новостройкой и «вторичкой» необходимо помнить, что у вторичного жилья может быть «темное прошлое» в юридическом плане. В то время как у новостроек юридическая чистота всегда гарантирована, и вы можете не волноваться, что кто-то внезапно предъявит права на вашу квартиру.

Есть только один потенциальный риск — возможноя потеря средств в процессе строительства жилья на этапе котлована. Однако, в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с инженерными коммуникациями или документацией, это лишь приведет к задержке сдачи объекта. Вероятность того, что застройщик обанкротится, крайне низка. Скорее всего, он вообще застрахован от банкротства. Однако бывают и печальные случаи, когда по каким-либо причинам застройщик приостанавливает строительство, и в этом случае покупатели квартир в недостроенном доме не получают их или не могут вернуть свои средства.

Развитие инфраструктуры и благоустройство

Приобретая квартиру в новостройке, существует возможность оказаться в районе с плохой инфраструктурой. В большинстве случаев застройщик сначала выдает в эксплуатацию жилой дом, и только через несколько лет вокруг него начинают появляться магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, нужно понимать, что придется долго ездить за покупками. В случае если новострой располагается в центре города, стоимость квартиры будет очень высокой.

Еще одним недостатком является отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме представляет собой бетонный ящик без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому нужно вкладывать средства и усилия в благоустройство.

Важны ли отзывы?

Важный критерий выбора между вторичным жильем и новостройкой — отзывы жильцов и покупателей! Например, если какой-то застройщик занимается строительством нового дома, следует обязательно изучить отзывы о нем. Возможно, покупатели выскажут негативные мнения из-за прошлых задержек в строительстве. А в случае нового застройщика также не стоит сразу доверять, но при безупречной репутации и положительных отзывах можно рассмотреть его вариант.

Преимущества покупки квартиры на вторичном рынке

После изучения смысла понятия "вторичное жилье", потенциальный покупатель анализирует достоинства и недостатки такой сделки. Чаще всего в сети можно найти одни и те же преимущества и недостатки при покупке вторичного жилья.

Доступная цена. Это, в какой-то степени, верно. Цена за квадратный метр вторичного жилья на 13% ниже, чем цена за квадратный метр в новостройке. Однако на рынке отсутствуют жесткие ценовые рамки для каждого типа жилья. Поэтому всегда можно найти две квартиры, первичную и вторичную, по одинаковой цене или с другой ценовой разницей между ними.

Быстрое оформление сделки. Это не соответствует действительности. В Российской Федерации нет отдельного времени на оформление права собственности на первичное или вторичное жилье. Скорость зависит от загруженности специалистов, обрабатывающих документацию, а также от возникновения дополнительных вопросов к заявителю.

Если сотрудник Росреестра обнаруживает несоответствие предоставленных документов со сведениями в системе, то он может остановить процесс регистрации сделки до выяснения спорных моментов. Шансы возникновения проблем выше в случае вторичной недвижимости. Например, владелец предоставил старые и изношенные документы. Бывает и так, что документы содержат номера бланков, которые занесены в автоматизированную систему, но выдавший первичный документ не предоставил информацию о выданных номерах. В таких случаях для подтверждения подлинности документов приходится обращаться к архиву, что также занимает время.

Инфраструктура развита. Некоторые люди предпочитают исторические районы с большим количеством мест для отдыха местных жителей, интересных памятников и достопримечательностей. В центральных или исторических районах города мало новостроек. Поэтому приходится выбирать вторичное жилье.

При покупке вторичного жилья в историческом районе необходимо учитывать не только желание продавца, но и ограничения архитектурного плана. Например, нельзя устанавливать кондиционеры на фасады исторических зданий или изменять внешний вид фасада при ремонте.

Готовность к заселению. Вторичное жилье означает, что все необходимые коммуникации, включая интернет, кабельное телевидение или спутниковые антенны, уже установлены в доме. В случае их отсутствия, их подключат быстрее, чем если бы вы приобретали квартиру в новостройке на окраине города.

Минусы вторичного рынка в недвижимости

Основной недостаток вторичного жилья заключается в износе зданий и потенциальных юридических проблемах. Эти проблемы можно избежать, если тщательно подходить к оформлению документов и проверке юридической чистоты сделки.

Недостатки покупки вторичного жилья:

Долговечность собственности. Вторичная недвижимость — это не обязательно старое жилье, которое нужно сносить, и оно стоит сущие гроши. Если вы покупаете квартиру в историческом здании в центре города с богатой историей, это добавляет стоимости из-за престижности района. Также цена увеличивается, если из окна виден Красная площадь. Поэтому возраст может быть как плюсом, так и минусом.

Невыгодные условия кредитования. Банки более охотно предоставляют кредит на покупку квартиры в новостройке, чем на покупку вторичного жилья. Это связано с тем, что вторичное жилье уже было продано несколько раз, что требует дополнительных временных и финансовых затрат на проверку истории собственности. Однако это не значит, что кредитование вторичной недвижимости невозможно. Программы ипотеки для вторичного жилья действуют, по крайней мере, на бумаге, во всех крупных банках страны.

Качество постройки и износ. Население многоквартирных домов часто жалуется на проблемы со сыростью и холодом. Однако сейчас обычно проводят утепление такого вторичного жилья. Также, вместо старых рам устанавливают новые, чтобы улучшить состояние помещений. Стоимость новых рам зависит от материала стеклопакета и его типа – двойной или тройной.

Стеклопакеты, отделанные натуральным деревом, все еще выглядят стильно, однако стоят гораздо дороже, чем рамы из пластика. Что касается износа междомовых перекрытий, он наступит нескоро. Согласно старым стандартам, это произойдет не ранее, чем через 80-100 лет после постройки. Действительно остаревшими являются лишь немногие здания – менее 10% городского жилого фонда.

Важный недостаток – необходимость проверки юридической чистоты вторичного жилья перед подписанием документов. Необходимо убедиться в следующем:

квартиру действительно продает ее владелец, а не посредник;
Приобретаемый объект соответствует описанию в правовых документах, кадастровом паспорте, плане дома и прочих документах;
Собственник является дееспособным, и никто не сможет обжаловать сделку в суде;
Отсутствует задолженность по коммунальным платежам;
Родственники, являющиеся совладельцами недвижимости, не возражают против продажи;
Нет лиц, имеющих право требовать пожизненное проживание в квартире;
Учтены права детей;

Иногда проверка законности сделки может оказаться сложной. Например, владелец, судя по документам, не состоит в браке, но фактически проживает в гражданском браке. В этом случае при разрыве отношений второй супруг может потребовать свою долю от проданного имущества.

Для подтверждения своих прав по закону достаточно предоставить доказательства совместного проживания и совместных затрат на приобретение жилья. Если суд вынесет положительное решение, а ответчик не выплатит деньги, то можно подать иск о признании сделки недействительной. Нельзя полностью застраховать себя от подобных проблем, поэтому рекомендуется не только тщательно проверять документацию, но и избегать ситуаций, которые могут поставить под угрозу ваши права в будущем.

Какую квартиру лучше взять вторичку или новостройку?

Этот вопрос не имеет однозначного ответа.

Для кого-то экономия денег более важна, и они готовы подождать, пока будет построен дом, в то время как для кого-то важно быстро заселиться и получить прописку. Для кого-то важна современная инфраструктура дома и двора, а для кого-то важно расположение дома в определенном микрорайоне.

Компания Самолет Плюс предлагает широкий выбор как новых строек, так и квартир на вторичном рынке недвижимости.

Самолет Плюс — это онлайн-платформа и офисы по всей России. На этой платформе представлены все сервисы для:

покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.

Также предоставляются различные дополнительные услуги:

дизайн интерьера;
капитальный ремонт квартир;
помощь в переезде;
меблировка;
страхование;
оценка недвижимости;
trade-in — возможность обмена старой квартиры на новую.

Минусы жилья на вторичном рынке

Типовые планировки

Большинство объектов вторичного жилья представляют собой квартиры в многоквартирных домах стандартной застройки. Покупатель приобретает объект с типовой планировкой. Есть Возможность найти квартиру с перепланировкой на рынке. Также можно приобрести стандартную квартиру и самостоятельно провести перепланировку.

Однако стоит иметь в виду, что перед началом работ необходимо пройти ряд важных этапов. Это включает в себя разработку проекта перепланировки, получение разрешения на проведение работ. По завершению работ необходимо оформить новый технический паспорт и внести изменения в ЕГРН.

Не редко владельцы квартир считают недостатком ограниченность площади — маленькие комнаты, низкие потолки, крошечные кухни. Тем не менее, на вторичном рынке недвижимости также можно встретить просторные помещения с высокими потолками, как, например, сталинские дома.

Риски сделки

Приобретение жилой недвижимости вторичного рынка может оказаться гораздо более рискованным и непредсказуемым, чем покупка новостройки. Возможны неприятные ситуации, такие как:

Продаю квартиру с незаконной перепланировкой;
Купил квартиру по наследству, а потом выяснилось, что кто-то еще претендует на право наследства;
Продаю квартиру, а потом родственники пытаются оспорить сделку, утверждая, что я был недееспособен на момент продажи;
Продаю квартиру в разводе, а потом выясняется, что моя бывшая жена тоже имеет права на недвижимость;
Продаю квартиру по доверенности, а затем выясняется, что документ поддельный или что уполномоченное лицо не имело права на продажу недвижимости.

Усталость жилого фонда

Даже при благоприятном состоянии квартиры, новому владельцу предстоит столкнуться с проблемами, связанными с износом здания и коммуникаций. Например, возможно обнаружение протечек на крыше или периодический прорыв канализационной трубы. Кроме того, помимо квартиры с новым ремонтом, можно приобрести грязный подъезд, который не подвергался ремонту в течение длительного времени.

Скрытые дефекты

При первом взгляде на квартиру кажется, что все в порядке. Однако после заключения сделки выясняется, что трубы течут, за шкафом на углу стены появилась плесень, а в стенах есть трещины, которые были заштукатурены перед продажей. В зависимости от условий договора купли-продажи и акта приема-передачи, новый владелец имеет право предъявить претензии продавцу. Однако чаще всего такие недостатки приходится устранять за свой счет.

Новостройки

Свежие жилые комплексы имеют свой неповторимый шарм — можно заселиться в квартиру, где еще никто не жил, и насладиться атмосферой только что построенного жилья. Преимуществ покупки именно такого варианта недвижимости множество.

Состояние жилища

Недавно построенное жилье только начинает свою эксплуатацию. В соответствии с установленными правилами Министерством строительства, срок эксплуатации жилых и гражданских зданий должен быть не менее 50 лет, но документы Министерства экономического развития утверждают, что срок эксплуатации такого дома составляет 80 лет.

Однако это всего лишь рекомендации, точный срок устанавливается индивидуально в каждом конкретном случае — его определяет главный проектировщик. Для современных монолитных многоэтажных зданий эксперты устанавливают "срок службы" в 100-150 лет. Для сравнения: здания с деревянными несущими стенами считаются пригодными для эксплуатации только в течение 50 лет.

Ремонт

Многие клиенты желают провести ремонт в своих квартирах — создать идеальную кухню, выложить ванную комнату красивой плиткой, выбрать обои в любимых оттенках. В этом аспекте новое жилье отличается от вторичного. В новостройке проще делать ремонт: не нужно вскрывать пол, удалять много слоев краски, обновлять ржавые трубы. Если вам важно быстро привести новое жилье в порядок, то в новостройках это проще и быстрее.

Планировка

Современные здания обычно имеют более просторные кухни, в которых легче разместить всю бытовую технику. На рынке недвижимости можно найти квартиры с открытой планировкой, которые можно перепланировать по своему усмотрению.

Ликвидность

Поскольку срок эксплуатации новых зданий только начинается, они будут оставаться ликвидными в качестве активов на протяжении длительного времени. Нельзя рассчитывать на старые здания в этом плане, особенно если в несущих структурах использовалось дерево. Кроме того, как уже упоминалось выше, современные квартиры лучше соответствуют образу жизни современного человека.

Ипотека

В России существует несколько программ для приобретения квартиры у застройщика. Одна из них — программа государственной поддержки для новостроек, позволяющая взять льготный кредит под 8% годовых. Также существует семейная ипотека под 6% годовых, условия которой в 2023 году были расширены: теперь ее могут получить семьи с двумя детьми в возрасте до 18 лет независимо от даты их рождения. Также действует IT-ипотека под 5% годовых.

Эти предложения представляют собой более выгодную альтернативу ипотечным условиям для покупки вторичного жилья. Согласно информации от Банки.ру, средняя процентная ставка по кредитам на покупку вторичной недвижимости в конце 2023 года достигла 17-18% годовых.

Недостатки новостроек

Местоположение

Город расширяется, и его центр уже плотно застроен, поэтому большинство новых строений появляются на окраинах. Однако не всем нравится жить в этой части города, особенно если работа или времяпрепровождение связаны с центром.

Транспортная доступность

Еще одной проблемой новых окраинных районов является ограниченная транспортная инфраструктура, так как не все маршруты общественного транспорта добираются до них, включая метро.

Стоимость

Временные рамки для заселения

Многие люди решают приобрести квартиры в новых зданиях еще на стадии строительства или даже до начала строительных работ, поэтому покупатели оказываются в состоянии ожидания: с одной стороны, уже были потрачены деньги, а с другой стороны, им все еще приходится жить в старых квартирах или снимать жилье. В особенности это затрудняет жизнь тем, кто приобретает квартиру с помощью ипотеки — им нужно одновременно выплачивать ипотеку и платить арендную плату каждый месяц. Но даже если здание уже построено, не всегда удается сразу туда въехать — как минимум нужно провести базовую отделку.

Ремонт и отделка

Этот аспект можно отнести как к плюсам, так и к минусам. Новые здания могут показывать усадку, что может привести к появлению трещин и щелей. Поэтому в первое время лучше воздержаться от дорогостоящего ремонта в квартире.

Готовьтесь к тому, что со всех сторон будут слышны звуки дрели и молотка, ведь соседи тоже обживаются.

Обустроенное жилье

Вторичное жилье — это все, что приобретается не у застройщика, а у предыдущего владельца. Это может быть как квартира в новом доме 2010 года постройки, так и в здании XX века.

Преимущества вторички

Цены

На вторичном рынке жилья квадратный метр стоит дешевле, чем в новостройках. В новостройках цена за квадратный метр составляет 126,8 тыс. рублей, в то время как на рынке вторичного жилья — 92,4 тыс. рублей. Эти цифры являются средними по стране, в отдельных регионах разница может быть еще более заметной.

Расположение

Найти новостройку вблизи центра возможно не в каждом городе, а приобрести вторичное жилье в том же районе еще сложнее. Если важно жить близко к центру города, то стоит обратить внимание именно на вторичный рынок.

Инфраструктура

В старых укладах, где можно купить вторичное жилье, обычно хорошо развита инфраструктура. Здесь можно найти все необходимые магазины, супермаркеты, кафе, фитнес-клубы, кинотеатры, парки и торговые центры.

Общественные учреждения

В пригородах вторичного жилья находится больше детских садов, школ и больниц. Однако не все из них соответствуют современным стандартам, как это бывает в новых районах.

График заселения

После покупки старой квартиры можно сразу заселяться, даже если ремонт в ней еще не завершен. Иногда при продаже квартиры предыдущие владельцы оставляют мебель и бытовую технику, что очень удобно для тех, кто собирается переезжать срочно.

Недостатки вторички

Состояние жилья

Вторичный рынок также имеет разнообразие вариантов — если это, к примеру, дом 2010 года постройки, то его состояние не сильно отличается от новостройки. С более старыми зданиями ситуация может быть хуже: ремонт проводится не везде, поэтому можно столкнуться с проблемами вроде протекающей крыши или проржавевших труб. Конечно, можно избежать этого, если серьезно отнестись к покупке и получить максимум информации о здании.

Ремонт

Хотя и в новостройках приходится проводить ремонт под себя, делать это проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать.

Парковки и дворы

Многие старые дворы пытаются обновить в современном стиле, но не всегда это возможно — пространства для парковки, спортивные площадки и клумбы могут не хватать.

Наследники

Если у вас есть документы, подтверждающие ваше право на наследство, и вы прожили в жилье менее трех лет, то есть риск того, что появятся другие наследники. Ведь они могут не всегда успеть принять наследство в установленные законом сроки, например, из-за тяжелого заболевания, и в таком случае они будут требовать восстановить свои права.

При покупке жилья стоит запросить архивную выписку из домовой книги, проверить информацию о наследственном деле в официальном нотариальном реестре. Также уточнить у продавца, нет ли завещания относительно квартиры, и заказать выписку из ЕГРН.

Чтo тaкoeпepвичнoe жильe

Новостройки — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

Первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Помимо застройщиков и их представителей продаж первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Пpeимyщecтвa и ocoбeннocти пepвичнoй нeдвижимocти

Преимущества:

Есть несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

При строительстве новых зданий используют современные материалы, технологии и новые стандарты разработки проекта. В новостройках улучшены показатели теплоизоляции, установлена новая проводка, системы вентиляции, предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения для каждой квартиры, нет проходных комнат, все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дополнительно утепляются уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Продажа состоится без посредников или возможных спекуляций. У застройщика требуется проверка только репутации и документов.

Это выгодное вложение. Со временем, благодаря развитию района, стоимость квартиры может возрасти.

Особенности:

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м 2 и большего спроса на новую недвижимость.

В соответствии — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где уже развита инфраструктура и транспорт. Исключением являются крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

Под риском участия — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! При покупке новостройки в России нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену входят расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

‍☠️ новая недвижимость пользуется большим спросом;

В процессе строительства задействован ряд организаций, заинтересованных в реализации своих проектов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

Невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Гдe лyчшe кyпить жильe — нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe?

Выбoр мeждy пepвичным и втopичным pынкoм нeдвижимocти — Этo вaжнaя чacть для тeх, ктo ищeт жильe. Чтoбы пpинять пpaвильнoe peшeниe, нyжнo yчитывaть ocoбeннocти кaждoгo вида:

В цeлoм, чтoбы выбpaть, кaкoe пpeдлoжeниe лyчшe, cpaвнивaйтe цeнy и cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти. Пepвичнaя нeдвижимocть oбычнo дopoжe, нo мoжнo взять ипoтeкy, yплaтить в paccpoчкy или пoлyчить cкидкy, пoкyпaя в cтpoйкe. Eсли y вac ecть дecятoчкa дeнeг, мoжнo кyпить втopичнoe жильe и зaceлитьcя cpaзy.