Техническое состояние квартиры удовлетворяет современным стандартам, и все системы газового, электрического отопления и сантехнического оборудования функционируют без нареканий. Оборудование проверено и обслуживается в соответствии с рекомендациями производителей, что гарантирует эффективность его работы и безопасность жителей.
Регулярные технические осмотры и профилактические работы позволяют поддерживать оборудование в надлежащем состоянии, минимизируя риски возникновения неисправностей. Все системы находятся на контроле, что обеспечивает комфортные условия проживания и надежность эксплуатации.
Перепланировка. Что можно и что нельзя делать в 2024 году?
При реконструкции квартиры могут производиться демонтаж и монтаж перегородок, увеличение и установка дверных проемов, перемещение кухонных плит и сантехнического оборудования в ванных комнатах и санузлах. Подробнее о правилах проведения таких работ можно узнать из статьи "Что считается перепланировкой квартиры" – советуем ознакомиться с ней.
Однако не все виды ремонтных работ можно проводить. Некоторые виды перепланировки запрещены законодательством – постановлениями, СанПиНами, сводами правил и строительными нормами. Поэтому собственнику важно знать заранее, какие виды работ нельзя согласовать.
Поэтому давайте рассмотрим на примерах, какие перепланировки разрешены в квартирах, а какие работы запрещены.
Перепланировка квартиры: что запрещено?
Организация реконструкции в жилом помещении представляет собой не только долгожданные изменения, которые сделают ваше пространство более уютным и удобным. Реконструкция должна соответствовать действующим строительным нормам и санитарным правилам, чтобы не нарушать права ваших соседей и не создавать угрозу безопасности их проживания.
В соответствии с принятым жилищным законодательством, в жилых помещениях можно осуществлять только разрешенные реконструкции и только после процедуры их предварительного согласования с соответствующими органами (с Мосжилинспекцией – в Москве, с горадминистрацией – в Подмосковье).
Какие перепланировки нельзя делать в квартире. ППМ №508-ПП
В разделе 9 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП приведен список запрещенных действий при перепланировке квартиры. Давайте перечислим виды ремонтных работ, запрещенных в пункте 9 данного постановления:
- Любые работы, которые негативно влияют на условия проживания и эксплуатационные характеристики дома, затрудняют доступ к коммуникациям и отключающим устройствам. Например, нельзя "замуровывать" газовую трубу в стену, так как при утечке газа он может скапливаться в ограниченной полости, что может привести к трагическим последствиям в случае возгорания. Также недопустимо зашивать стояки отопления и водоснабжения в короба без ревизионных сантехнических люков, необходимых для проверки состояния труб.
- Работы, в результате которых жилище теряет свою пригодность для проживания из-за перепланировки и переустройства.
- Мероприятия, нарушающие устойчивость здания и его несущую способность, включая запрет на демонтаж несущих стен и создание проемов без соответствующего разрешения, так как это может привести к разрушению.
- Установка кранов и рубильников на общедомовые коммуникации, влияющих на потребление ресурсов в других квартирах.
- Разбор вентиляционных и технических коробов, ликвидация вентиляционных каналов или их частичное уменьшение.
- Проведение работы по замене легких перегородок на более тяжелые, утолщение стяжки, установка тяжелого оборудования в квартре и другие мероприятия, которые могут привести к превышению нормативных нагрузок на несущие конструкции здания.
- Перенос батарей на балкон или лоджию, которые подключены к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения.
- Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой системы отопления (горячего водоснабжения), а В случае электрического подогрева – превышающих норму потребления электроэнергии для вашей квартиры.
- Любые мероприятия, связанные с затрагиванием (резка проемов, устройство ниш или отверстий) или демонтажем колонн, диафрагм жесткости, пилонов и других несущих элементов здания.
- Устройство штроб в перекрытиях, стеновых панелях, в горизонтальных швах для размещения в них электропроводки, каналов для отведения мусора или стоков.
- На каждом этаже, кроме первого, можно устроить балконы и лоджии
- Проведение перепланировки с присоединением квартиры к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы, технические этажи)
- Любые ремонтные работы по перепланировке/переустройству аварийных домов
- Слияние газифицированной кухни с жилой комнатой
- Объединение балкона или лоджии с жилой комнатой или кухней
- Устройство антресоли, превышающей установленные нормы (более 40% площади помещения)
- Установка вентиляционных коробов на главном фасаде многоквартирного дома
- Создание проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без двери
- Размещение газовой плиты над и под жилыми комнатами
На изображении видно трещины, образовавшиеся в бетонной стене из-за незаконной перепланировки. Эти работы были выполнены без учета строительных стандартов и правил, а также без согласования с Мосжилинспекцией.
Перепланировка квартиры – что нельзя делать? Правила и нормы
В приложении 1 к документу №508-ПП прямо указано, что перепланировка не должна нарушать требования СанПиНов, СНиПов, правил пожарной безопасности и других нормативных документов. Рассмотрим, какие перепланировки запрещены в многоквартирных домах из-за существующих строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. Например, нельзя использовать площадь кухни или жилой комнаты для расширения или переноса санузла, ванной комнаты или душевой.
В данной ситуации, "мокрые зоны" будут располагаться над кухней или жилым помещением соседей снизу, что противоречит п. 7.20 СП 54.13330.2022. Однако это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.
- Перенос кухни или ее увеличение за счет санузла или ванной комнаты.
При реализации данного планировочного решения, кухня окажется под санузлом (ванной) соседской квартиры. Таким образом, тот, кто осуществляет подобную перепланировку, вынуждает соседей нарушать действующие нормы (ведь запрещено располагать туалет и ванную над кухней) и ухудшает свои жилищные условия, что абсолютно недопустимо.
Подходит для перепланировки только квартира на верхнем этаже, где отсутствуют соседи сверху, или на предпоследнем этаже, при условии, что соседи уже сделали такие же изменения в своей квартире.
При этом следует учитывать, что перенос кухни в жилую зону приведет к нарушению требований, указанных в п. 7.21 СП 54.13330.2022: "Не допускается размещение кухни (в том числе кухни-ниши и кухо-гостиных) над жилыми комнатами".
Таким образом, разрешение на такую перепланировку возможно только в том случае, если под данной квартирой находятся нежилые помещения. Также следует учитывать, что в жилом доме должна быть электрическая, а не газовая плита, и стена между кухней и жилой зоной должна быть ненесущей.
- Расширение жилой комнаты на кухню, санузел или ванную комнату.
Возможность проведения такой перепланировки предусмотрена только для квартир верхних этажей. В то же время, кухонное помещение соседей снизу должно быть оснащено электрической плитой и не иметь газового оборудования. Увеличенная жилая зона на других этажах должна соответствовать нормам для кухни и "мокрых помещений", находящихся у соседей сверху, что является неприемлемым.
- Объединение вентиляционных каналов санузла и кухни.
Такие действия запрещены в соответствии с пунктом 9.12 Правил 54.13330.2022.
- Создание кухни-ниши (помещения для приготовления пищи без обеденной зоны) площадью менее 5 кв. м.
Таким образом, создаваемая кухня-ниша должна иметь площадь 5 кв. м или более, чтобы соответствовать установленным нормам.
- Создание кухни или жилой комнаты без естественного освещения.
В соответствии с пунктом 7.12 СП 54.13330.2022 необходимо организовывать расположение кухонных и жилых помещений таким образом, чтобы естественное освещение попадало через оконные проемы в наружной стене. Но этот принцип не применим к кухням-нишам.
- Необходимо перенести и расширить внутриквартирные помещения, такие как санузел, ванная, кухня и комната, на балкон или лоджию.
Причиной этому является пункт 4.2.4.9 постановления Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, согласно которому использование лоджий и балконов разрешено только для прямого назначения.
- Необходимо устанавливать полы в ванной и санузле без специального порожка.
Согласно пункту 4.8 СП 29.13330.2011 уровень пола в "мокрых помещениях" должен быть ниже на 15-20 мм или отделен от смежного помещения порогом.
Далеко не вся информация о запретах на перепланировку жилого помещения приведена здесь. Тем не менее, именно с этими запретами владельцам квартир чаще всего приходится сталкиваться, примерно в 95% случаев.
Здесь представлены примеры запрещенных перепланировок на фото.
При переустройстве вносятся изменения в технический паспорт помещения в МКД
Более сложная ситуация возникает с внутриквартирным оборудованием, замена которого, на первый взгляд, не повлияет на работу систем всего дома. Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения включает в себя установку, замену или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих изменений в техническом паспорте жилого помещения.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, проведение переустройства без разрешения администрации, описанного в статье 26, считается самоуправством. В то же время владельцы помещений имеют право самостоятельно заниматься содержанием и ремонтом общего имущества в соответствии с Правилами № 491. По этим Правилам нет запрета на самовольное демонтаж внутриквартирных элементов инженерных систем.
В соответствии со статьями 25 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с пунктом 3.16 Приказа № 37, такой документ содержит следующие сведения:
- год постройки здания,
- этажность,
- физический износ,
- Описание конструктивных элементов жилого помещения и их материалы: внешние стены, перегородки, перекрытия, полы в различных комнатах, проемы, отделка стен и потолков, система отопления, доступность водоснабжения, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение, preses для душа и ванны, наличие бассейна или сауны, балконы или лоджии, наличие телефона, радио, лифта, мусоропровода.
Поэтому в технический паспорт квартиры не вносятся информация о расположении и наличии отопительных приборов, которые находятся внутри жилого помещения, такие как трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и другие. Также на планах этажей не показываются радиаторы центрального отопления. Поэтому замена батарей отопления, внутриквартирных трубопроводов или электрических сетей не является переустройством согласно этим условиям.
Для демонтажа или замены радиаторов не предусмотрено согласование или разработка проекта
Согласно пункту 1.7.1 Правил № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, производство которого допускается после получения соответствующих разрешений в установленном порядке, включает в себя:
- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
- замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Это следует из содержания формы заявки на переоборудование или перепланировку жилых помещений, утверждённой Правительством РФ (постановление от 28.04.2005 № 266). Согласно этому постановлению, для переоборудования помещений необходимо разработать проект и согласовать его с определёнными службами.
Согласно законодательству, не требуется получать разрешение на демонтаж и замену элементов инженерных систем, за исключением случаев, когда требуется согласие управляющей организации или поставщиков тепловой энергии в период отопления для присоединения к сети. Для демонтажа и замены радиаторов не требуется разработка проекта.
Из этого можно сделать вывод, что согласно указанным выше нормативным актам, демонтаж элементов отопительной системы не относится к переоборудованию или перепланировке, так как переоборудование и перепланировка не включают в себя демонтаж и замену отопительных радиаторов.
График проверки газового оборудования
Регулярные осмотры оборудования в квартире проводятся не реже одного раза в год. График прихода газовщиков утверждается органами местного самоуправления. Управляющая компания обязана уведомить жильцов не менее чем за 20 дней. Объявление о проверке размещается в подъезде или на входной двери, иногда проверяющие лично связываются с жильцами для уточнения даты и времени визита.
График проверки доступен публично, например на сайте «Мосгаз», который обслуживает Москву, или на сайте обслуживающей компании. Для удобства можно подписаться на уведомления по почте или телефону или позвонить на горячую линию газовой службы.
Газовщики предпринимают усилия, чтобы прийти в удобное для жильцов время, включая выходные дни. Обычно это дневное время, поскольку проверки вечером, когда все возвращаются с работы, оказались неудобными. Как показал эксперимент, в это время активно работают приборы, поэтому мастерам приходилось ждать, пока они остынут.
Владелец может заказать внеплановую проверку. Для этого можно обратиться в УК, чтобы узнать контакт обслуживающей организации, или позвонить непосредственно поставщику или аварийной службе. Это следует сделать в случае:
- появления даже слабого запаха газа или характерного шипения;
- ухудшения работы приборов: колонка плохо нагревает воду, а духовой шкаф долго доходит до нужной температуры;
- уменьшения пламени на газовых конфорках или появления оранжевых «языков».
- Поверхность конфорки покрывается налетом, а посуда после нагревания приобретает черный оттенок;
- Средний срок службы оборудования составляет около 10–15 лет.
Денис Скрипник, заместитель руководителя отдела развития отраслевых решений и интеграций Okdesk:
На практике часто бывает, что техническое обслуживание оборудования проводится с опозданием или вовсе пропускается. Если при плановом визите специалистов по обслуживанию жилец отсутствует, то оборудование остается без внимания до следующего визита. И этот цикл может повторяться довольно долго, пока наконец не совпадут время пребывания жильца дома и плановый визит специалистов.
Кто проверяет газовое оборудование
Проверка газового оборудования осуществляется лицензированной специализированной организацией, включая как государственные структуры, так и частные компании. Например, в Московской области эту работу выполняют сотрудники "Мособлгаза" или другие допущенные компании, их количество в области достигает 500.
Договор на проведение проверки можно заключить напрямую, но чаще этим занимается управляющая компания от имени собственников. Она может предоставить информацию о том, кто осуществляет проверку в вашем доме.
Каждый мастер проходит обязательное обучение и обновляет свои знания не реже одного раза в пять лет на аттестации. При выезде на объект у мастера должно быть не только соответствующее рабочее оборудование, но и удостоверение. На нем должны быть указаны: фотография сантехника, фирменный логотип компании, голограмма и печать, срок действия документа и номер сотрудника.
Забрали всю сантехнику с купленной квартиры
Недавно я стал собственником квартиры, на поиск которой ушло немало времени. Наконец-то мы нашли идеальное место для всей семьи. Мы подготовили все документы и уже начали процесс перерегистрации.
Однако, когда я зашел еще разок, я обнаружил, что предыдущие владельцы сняли всю сантехнику. Они решили установить ее в своем новом доме и уверяют меня, что стоимость этого оборудования не включалась в стоимость квартиры. Сейчас я в полной растерянности.
Мне придется потратить еще 1000$ на новую сантехнику, несмотря на то, что я выбрал эту квартиру из-за ее хорошего состояния. Может ли хозяин квартиры заменить сантехнику перед продажей без предупреждения покупателя?
02 августа 2012, 05:17 , Пользователь, г. Тосно
Ответы юристов
Алексей Дюкарев
Добрый день!
По Вашему вопросу могу сообщить следующее.
Согласно Гражданскому кодексу:
Статья 135. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, основной, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе основной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 4781, продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует условиям договора купли-продажи по комплектности. Если договор не определяет комплектность товара, продавец должен передать товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или другими требованиями.
Это закон говорит о том, что сантехника является неотъемлемой частью основной вещи, то есть квартиры. Отсутствие сантехники не позволяет полноценно использовать квартиру.
Таким образом, продавец квартиры не имеет права удалять сантехнику без вашего согласия в договоре купли-продажи жилья.
Если вы столкнулись с такой ситуацией, вы имеете право требовать вернуть снятую сантехнику. Если продавец откажется вернуть ее, он обязан установить другую или уменьшить цену на квартиру.
С уважением, Алексей.
Алексей Иванов
Юрист, г. Москва
Согласно ст. 478, продавец должен передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи. Нарушение условий договора дает вам право предъявить претензию к продавцу и потребовать компенсации за ущерб, вызванный этим нарушением, а также за моральный вред и неустойку.
Видимо, вы еще не заключили договор купли-продажи, а только договорились устно о покупке жилья за определенную сумму. Пока вы не подпишете предварительный договор или окончательный договор купли-продажи, продавец остается владельцем и имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Вопрос о покупке квартиры в таком состоянии остается на ваше усмотрение. Вам предоставляется возможность требовать уменьшения цены, однако в момент заключения сделки действует принцип свободы договора в соответствии с Гражданским кодексом РФ, что позволяет вам определить цену и комплектность товара вместе с продавцом. В случае заключения сделки продавец не вправе отделять части, предназначенные для обслуживания квартиры. Однако для подтверждения комплектности в договоре следует прописать все, что продается вместе с квартирой. При оценке жилья также следует учитывать комплектность квартиры.
Олег Феофанов
Юрист, г. Одинцово
рейтинг 9.5
Эксперт
Приветствую. Поскольку в соглашении не было указано обязательство передать сантехнику вместе с квартирой, продавец не нарушил никаких условий. Сантехника считается отдельным объектом недвижимости и не является неотъемлемой частью жилого помещения. Однако без нее невозможно полноценно использовать квартиру. В соответствии со статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации: жилым помещением считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарно-техническим правилам и нормам, а также другим требованиям законодательства).
Определение квартиры состоит в том, что это отдельное помещение в многоквартирном доме, с прямым доступом к общим помещениям, состоящее из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд. Поэтому, продавец должен установить сантехнику, если она ему так дорога. Напишите претензию, чтобы иметь возможность понизить цену в случае суда.
Кирилл Кочергин
Юрист, г. Пермь
Уверен, что у вас есть шанс защитить свои права.
Сначала нужно отметить, что сантехника — это неотъемлемое улучшение, то есть такое улучшение, которое было сделано продавцом в помещении и которое нельзя отделить без ущерба для помещения.
Во-вторых, продавец обязан передать товар (квартиру) в состоянии, о котором договорились стороны. Если в договоре нет пункта, разрешающего продавцу удалять сантехнику, и нет указания, что стоимость сантехники не включена в общую цену, то действия продавца незаконны, и вы имеете право обратиться в суд за возмещением убытков (ст. 15 ГК).
Желательно иметь акт приема-передачи, в котором описана квартира и указано, что в квартире есть сантехника. Это будет одним из доказательств в суде.
1. Акт осмотра жилого помещения, составленный управляющей компанией (подтвердит отсутствие сантехники в квартире);
2. Показания свидетелей.
Евгений Ноздрачев
Юрист, г. Воронеж
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
Унитаз, ванна, краны — сантехническое оборудование.
Поэтому продажа квартиры без сантехники возможно, но обязательно следует указать об этом в договоре. При подписании акта приема-передачи квартиры также обязательно должно быть отмечено отсутствие сантехнического оборудования.
Константин Жуков
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 7.1
Общаться в чате
Добрый день!
Такие ситуации встречаются часто.
По соглашению о купле-продаже недвижимого имущества, продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю, а покупатель обязуется его принять и оплатить.
Объектом соглашения является только сама квартира. Сантехническое и электрооборудование не включаются автоматически в этот договор.
При проведении сделки необходимо учитывать даже такие моменты, как комплектация квартиры. При продаже предыдущие владельцы могут забрать с собой двери, дорогую сантехнику, встроенную мебель и так далее.
Все это оговаривается в соглашении и передается по акту приема-передачи.
Если бы устно заключенный договор купли-продажи сантехнического оборудования был бы признан, то все же требовались бы письменные доказательства его заключения, такие как расписка от продавца о получении денег именно за оборудование.
Без таких условий и документов можно будет что-то сделать, к сожалению, будет очень трудно.
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва
Параграф 7 главы 30 ГК РФ устанавливает порядок продажи недвижимости. В соответствии со статьей 544 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют однозначно определить передаваемое покупателю недвижимое имущество, включая данные о его местоположении на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. В случае отсутствия этих данных условие о передаваемом недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, и соответствующий договор считается незаключенным.
Итак, комплектация жилого помещения не является существенным условием договора купли-продажи.
Однако в договоре купли-продажи обычно перечисляется оборудование квартиры, такое как горячее и холодное водоснабжение, радиаторы отопления, газовое и сантехническое оборудование и т.д.
Если после подписания Акта приема-передачи Продавец удалил сантехническое оборудование, то у Вас есть право требовать восстановление этого оборудования, поскольку жилье было передано Вам с этим оборудованием.
В соответствии со статьей 6 ГК РФ, если законодательством или соглашением сторон не урегулированы отношения и отсутствует применимый обычай делового оборота, то к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности применения аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
В соответствии со статьями 25 и 26 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с согласованием органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное лицо представляют необходимые документы в орган местного самоуправления.
Иными словами, продавец должен сохранить установленное сантехническое оборудование или установить аналогичное вместо снятого.
В противном случае, замена сантехнического оборудования без разрешения может быть признана незаконной переделкой.
Таким образом, у вас есть право требовать восстановление сантехнического оборудования на основании документов БТИ, акта приема-передачи или просто справедливости.
С уважением Ф. Тамара
Одним из важных этапов годового планирования является проведение осмотра здания и прилегающего земельного участка.
Основная задача осмотра (помимо общей инвентаризации) — оценить техническое и санитарное состояние общественной собственности, обнаружить неисправности конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявить необходимость проведения ремонтных работ и других мероприятий для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонта.
Рекомендации о периодичности осмотров утверждены в "Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда" (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г., № 170) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества регистрируются в специальном журнале. Пример формы журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также представлен в данном материале.
Для оценки технического состояния объектов общего имущества необходимо определить четкие и ясные критерии, определяющие, что считать хорошим состоянием, а что — плохим.
Хорошее состояние общественной собственности подразумевает отсутствие повреждений, исправную работу объектов согласно технической документации. С 2010 года необходимо соблюдать технические регламенты, устанавливающие обязательные требования к состоянию общественной собственности здания.
В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Документ был опубликован 31 декабря 2009 года и вступил в силу 1 июля 2010 года, за исключением статьи 43, которая вступила в силу со дня официального опубликования.
Перед введением технических регламентов товарищество (управляющий) должно разработать собственные критерии состояния общего имущества. Пример таких критериев приведен ниже.
В процессе осмотра составляются акты технического состояния / дефектные акты для отдельных видов имущества, требующих ремонта или замены. Приложен образец акта технического состояния общего имущества, в котором отражены потребности в ремонте, замене, текущем ремонте, профилактических работах и текущем содержании всех объектов общего имущества.
Кроме того, что план работ по содержанию и ремонту определяется на основе технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, необходимо учитывать мнение собственников относительно необходимых или желаемых работ, а также их дополнительные пожелания. Если при разработке плана работы не учитывается мнение собственников, сомнительно, что он будет одобрен общим собранием без проблем.
Для сбора мнения собственников можно провести опрос среди них.
Мы рекомендуем предоставить краткую информацию о результатах оценки технического состояния вашего дома, а также о выявленных проблемах и потребностях в ремонте. Заполняя анкету, пожалуйста, укажите, какие работы, на ваш взгляд, необходимо провести для улучшения качества и комфорта жилья, а также готовы ли вы оплачивать эти работы. Пример анкеты приведен ниже.
Дополнительной информацией о потребностях собственников и о состоянии дома можно также ознакомиться на основе анализа заявок и жалоб, поступивших от жильцов за прошлый год.
Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий
| 1 | Печи (с газоходами) | Печник-каменщик | 1 |
| 2 | Вентиляционные каналы и Каменщик или шахты | жестянщик (в зависимости от конструкций в зданиях вентшахты | 1 |
| 3 | Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок | То же | 1 |
| 4 | Холодное и горячее водоснабжение, канализация | Слесарь-сантехник | по мере необходимости |
| — | Поливочные наружные устройства (краны, разводка) | Слесарь-сантехник | 1 |
| — | Система внутреннего водоотвода с крыш зданий | То же | 1 |
| 5 | Центральное отопление | Слесарь-сантехник | 1 |
| 6 | Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий | То же | в соответствии с договором |
| 7 | Мусоропроводы (все устройства) | Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь-сантехник | по мере необходимости |
| 8 | Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | Электромонтер | в соответствии с договором |
| 9 | Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины | Электромонтер | в соответствии с договором |
| 10 | Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | Электромонтер | в соответствии с договором |
| 11 | Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов | Электромонтер | в соответствии с договором |
| 12 | Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп (и стартеров) | Электромонтер | в соответствии с договором |
| 13 | Осмотр радио и теле- устройств: на кровлях на чердаках и в лестничных клетках | То же | в соответствии с договором |
| 14 | Техническое обслуживание стационарных электроплит | То же | в соответствии с договором |
| 15 | Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности | То же | в соответствии с договором |
Заметки:
1. Во время проверки проводится настройка оборудования и устранение незначительных дефектов.
2. В городах, где есть специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств выполняется сотрудниками цехов пожарного надзора, а проверка радио- и телеустройств проводится соответствующими ателье на основании договоров о техническом обслуживании со специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т.д. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно проводиться в соответствии с местными нормами в установленном порядке.
4. Ежедневно слесари-сантехники и электромонтеры организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда или специализированные организации, осуществляют обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а Вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления.
Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно
- включая внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, а также первые отключающие устройства, общедомовые счетчики воды, запорно-регулирующие краны внутриквартирной разводки, а также механические, электрические и санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
- Системы газоснабжения внутри дома, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места подключения к газоснабжению, до запорного крана на ответвлениях к газовому оборудованию внутри квартиры, технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, общедомовые приборы учета газа, ОПУ газа для фиксации его объема при оказании коммунальных услуг;
- Внутридомовые системы отопления, включая стояки, обогревательные элементы, регулирующую и запорную арматуру, общедомовые приборы учета теплоэнергии и другое оборудование, относящееся к этим системам;
- Электрические устройства внутридомовых систем, такие как вводные шкафы, контрольно-измерительные приборы, осветительные установки, лифты, а также системы безопасности и пожарной сигнализации, играют важную роль в обеспечении безопасности жилых домов. Эти устройства должны быть установлены и поддерживаться в соответствии с требованиями законодательства для обеспечения надлежащего функционирования и защиты всех жильцов.
Какое оборудование должна ремонтировать УК за деньги
Для определения вопроса платности или бесплатности ремонта оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо установить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, которые определяют ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.
Из перечисленных списков видно, что ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Следовательно, УК не несет обязательства по бесплатному ремонту данного оборудования.
Для избежания недопониманий и споров рекомендуется закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.
В случае возникновения аварии или поломки оборудования в квартире собственника, принадлежащего к общедомовому имуществу, управляющая компания обязана провести ремонт бесплатно в соответствии с решением Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787.
Важно отметить, что если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана недостаточным оказанием коммунальных услуг, собственники помещений имеют право требовать от управляющей компании возмещения понесенных убытков или расходов на ремонт, либо выполнение ремонта за счет УК в соответствии с пунктами 149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011.
Адвокат по жилищным вопросам: какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно?
Сервисы ЖКХ обязаны бесплатно выполнять ремонт общего имущества многоквартирного дома. В случае необходимости ремонта в квартире из-за некачественного предоставления коммунальных услуг, можно потребовать от сервисов ЖКХ провести ремонт за свой счет или возместить расходы на ремонт.
Собственники и наниматели квартир в многоквартирном доме (МКД) обязаны содержать свои квартиры и общее имущество в соответствии с законом (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 39, п. п. 2 — 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).
Оплата за текущий ремонт общего имущества в МКД взимается с собственников квартир и нанимателей.
В случаях проведения капитального ремонта общего имущества, собственники квартир обязаны уплатить плату в соответствии с законодательством (ст. 67, ч. 1, 2 ст. 154, ст. ст. 156, 158, 166, 169 ЖК РФ; разд. III Правил, утв.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; вопрос N 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Ответственность за поддержание общего имущества в хорошем состоянии и проведение текущего ремонта в многоквартирных домах (МКД) лежит на управляющей компании, избранной собственниками квартир, ТСЖ, жилищным кооперативом или коммунальной службой (ДЕЗ) в муниципальных домах (ст. ст. 65, 66, 161 ЖК РФ).
Таким образом, эти организации обязаны осуществлять ремонт общего имущества МКД без дополнительной оплаты.
В состав общего имущества в МКД включаются различные инженерные системы, такие как системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжение, отопление, электроснабжение и другое оборудование (п. п. 5 — 7 Правил N 491).
Для того чтобы определить, кто должен проводить ремонт, необходимо четко разграничить внутренние границы коммунальных инженерных систем, за которые несет ответственность управляющая компания или собственники квартир (Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04).
В случае поломки или аварии оборудования в квартире, относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания обязана провести бесплатный текущий ремонт (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 N ГКПИ11-1787).
Также, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, возможно требовать возмещения расходов за ремонт или проведение ремонта за счет службы ЖКХ (п. п. 149, 151 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).
Согласно указанным выше законам, управляющие компании (ТСЖ, жилищные кооперативы) или ДЕЗ не обязаны бесплатно ремонтировать следующее оборудование: индивидуальные счетчики воды, газа, электричества; газовые и электрические плиты; сантехническое оборудование в квартире (смесители, краны, ванны, раковины, унитазы, водонагреватели и другое); трубы и отводы, выходящие из стояков после отключающего устройства или крана; домофоны в квартире; электрические кабели, розетки и прочие элементы, расположенные внутри квартиры; иное оборудование, обслуживающее только одну квартиру. Также не входят в общедомовое имущество и не ремонтируются бесплатно отопительные радиаторы внутри квартир, за исключением истечения срока их службы (чугунные радиаторы — 45 лет, конвекторы — 25 лет). В этом случае замена отопительных приборов производится при капитальном ремонте здания за счет соответствующих средств (Письма Минрегиона России от 29.07.2008 №18453-АД/14, от 10.08.2009 №25452-ВК/14).
От имени адвоката Анатолия Антонова, руководителя юридической фирмы "Антонов и партнеры", выражаю уважение.
Данный материал основан на открытых источниках.
Перечень работ при техническом обслуживании ВДГО и ВКГО
Для обеспечения надлежащего функционирования газового оборудования Постановлением Правительства РФ № 410 от 14 мая 2013 года был установлен минимальный список работ, выполняемых при техническом обслуживании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования:
— Осмотр на предмет целостности и соответствия нормативным требованиям внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.
— Проверка наличия свободного доступа к внутридомовому и (или) внутриквартирному газовому оборудованию.
— Осмотр состояния окраски и креплений газопровода.
— Проверка наличия и целостности футляров в местах прокладки через наружные и внутренние конструкции многоквартирных домов и домовладений.
- Проверка герметичности соединений и отключающих устройств (используя приборный метод и метод обмыливания).
- Проверка работоспособности и смазка отключающих устройств.
- Разборка и смазка кранов.
- Проверка целостности и комплектности газового оборудования.
- Проверка работоспособности устройств, автоматически отключающих подачу газа при отклонении контролируемых параметров за пределы допустимых значений, их наладка и регулировка.
- Регулировка процесса сжигания газа на всех режимах работы, очистка горелок от загрязнений.
- Обнаружение необходимости замены или ремонта (восстановления) отдельных узлов и деталей газового оборудования.
- Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах, состояния соединительных труб с дымовым каналом, наличие притока воздуха для горения.
Проведение инструктажа для потребителей газа по безопасному использованию газа в процессе удовлетворения коммунально-бытовых потребностей является важным моментом.
Если вы являетесь владельцем газового оборудования, вы имеете право провести визуальную проверку качества работ (услуг), выполненных обслуживающей организацией в отношении вашего газового оборудования. Вам открыты следующие варианты:
— Одобрить акт приемки выполненных работ без каких-либо возражений;
— Утвердить акт, выразив при этом свои замечания относительно выполненных работ;
— Отклонить акт приемки в следующих случаях:
— Работы не выполнены, в том числе:
— Отдельные виды работ при обслуживании газового оборудования, выполненные не полностью;
— Отсутствие устного инструктажа по правилам использования газом;
— Отсутствие получения письменной инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых потребностей.
Не стоит бояться защищать свои права, ведь они обеспечены Федеральным Законом "О защите прав потребителей".
Если вы не довольны услугами организации, обслуживающей ваше газовое оборудование, вы имеете право расторгнуть договор на техническое обслуживание ВДГО и ВКГО. Узнайте, как правильно это сделать.
Если в процессе технического обслуживания газового оборудования выясняется, что оно не может быть использовано из-за истекшего срока эксплуатации, помните, что его срок можно продлить через техническое диагностирование.
Ремонт бытового газового оборудования проводится обслуживающей организацией на основании ремонтной заявки за дополнительную оплату.
